Инвестиции в размере 269 миллиардов евро: окончание бума на рынке недвижимости не предвидится

В течение многих лет скептики предупреждали о перегреве рынка недвижимости. Но текущие данные показывают, что прекращение роста цен еще не наступило

В последние годы "творческий потенциал" Берлина по предотвращению роста цен на столичную недвижимость практически ничем не ограничивался. В настоящее время существуют, например, некие защитные зоны, предусмотренные Строительным кодексом, исключение иностранных инвесторов, как уже пробовала Новая Зеландия, и регулирование арендных ставок, с которым также экспериментировал Сан-Франциско.

Но всё это не дало очевидных результатов. Берлин остается привлекательным для инвесторов. Цены на недвижимость в столице продолжают расти. Аналитическая компания Bulwiengesa, специализирующаяся на недвижимости, недавно заявила, что цены на квартиры выросли на десять процентов за первые девять месяцев этого года, хотя спрос сократился вдвое.

С 2010 года статистика по рынку недвижимости в Германии показывает устойчивый рост цен. С тех пор, стоимость кондоминиумов в Германии увеличились на 57 процентов. А в семи крупнейших городах - Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Франкфурте, Кельне, Дюссельдорфе и Штутгарте - квартиры теперь стоят вдвое дороже.

Снова и снова скептики указывают на растущую опасность переоценки. Но никто не заинтересован в обвале рынка и цены продолжают расти. Наоборот индустрия недвижимости говорит теперь о суперцикле, особенно продолжительном буме.

"Рынок недвижимости Германии продолжает динамично развиваться", - говорится в новом отчете комитетов экспертов по рынку недвижимости, который был представлен во вторник. В то время как данные порталов недвижимости основываются на анализе предложений в объявлениях, экспертные комитеты имеют доступ к фактическим транзакциям, включая фактически уплаченные цены. Поэтому это делает эти данные особенно значимыми.

Объем инвестиций достиг нового рекорда в прошлом году: было продано недвижимости на 269 миллиардов евро. Продажи выросли более чем вдвое за десять лет. Жилая недвижимость занимает 180,5 млрд. Евро. Сюда входят и новостройки, и вторичное жилье.

Аналитики не могут заглянуть в будущее. Однако взгляд назад дает представление о векторе направления, в котором движется тренд. Независимо от того, для какого класса недвижимости, будь то жилье, офис, земля под застройку или сельскохозяйственная территория, результаты всегда одинаковы: цены резко растут.

С 2009 года цены росли в среднем на 4,3 процента в год. Нигде в 2018 году они не были такими дорогими, как в мюнхенском районе: за квадратный метр приходилось платить 10.200 евро. Даже в семи крупнейших городах ни один другой город не может сравниться с этими значениями. Франкфурт-на-Майне, Дюссельдорф и Штутгарт стоят всего лишь вдвое дороже, около 5.000 евро, но в то же время почти в три раза дороже, чем дома в среднем по Германии. Это 1.750 евро за квадратный метр.

Поэтому обсуждение роста цен является в первую очередь темой для мегаполисов. В то время как цены в Берлине, Мюнхене и Ко продолжают расти, жилая недвижимость в сельской местности сравнительно дешевая.

Цены обусловлены высоким спросом и снижением предложения. В то же время, земля под застройку становится дефицитной, о чем свидетельствует ежегодный рост цен на 4,7 процента с 2009 года. Мюнхен также является лидером в этой категории. Земля под застройку в баварской столице стоит 2000 евро за квадратный метр. С другой стороны, если вы хотите построить в районе Зоннеберг на юге Тюрингии, вы можете получить землю под застройку за 15 евро за квадратный метр.

"Недостаточные и сложные для строительства участки земли в городах являются главной проблемой для начала возведения нового жилья", - сказал глава Федерального института по исследованию зданий, городских и пространственных объектов Маркус Элтгес. Объем строительства, то есть количество утвержденных, но еще не завершенных квартир, увеличился более чем вдвое в период с 2008 по 2018 год до 693.000 квартир. В то же время отставание заказов в сфере жилищного строительства практически утроилось. Такое развитие событий свидетельствует о том, что строительные компании не могут оперативно обрабатывать поступающие заказы.

Чтобы хотя бы сохранить доступное жилье, многие города укрепляют свои муниципальные жилищные ассоциации. Города и его пригороды не пугают даже огромные рыночные цены. Осенью компания Gewobag купила 6000 квартир у частной компании Ado Properties за 920 миллионов евро. Эта сделка вызвала сенсацию среди представителей частного жилищного сектора. Последняя впечатляющая покупка последовала на прошлой неделе. На этот раз Gewobag приобрел 2200 квартир у Deutsche Wohnen за сумму около 360 миллионов евро.

По оценкам брокеров по финансам в сфере недвижимости суммы ипотечных кредитов в последние годы увеличиваются. За последнее время немцы собрали в среднем 259.000 евро на финансирование строительства. При этом они профинансировали заемными средствами 85 процентов имущества. В последние месяцы эта доля стабильно росла с менее чем 80 процентов. По мнению экспертов по ипотечному кредитованию, сегодня также возможно 100-процентное финансирование.

Чуть больше года назад индустрия недвижимости все еще ломала голову над тем, как повышение процентных ставок Европейским центральным банком может повлиять на рынок недвижимости. Эти заботы давно прошли. Европейский центральный банк не повысил процентные ставки, как ожидалось. Вместо этого он снова смягчил денежно-кредитную политику. И это будет иметь последствия.

Представители отрасли давно говорят о суперцикле: цикл недвижимости обычно не длится дольше семи лет. Но это уже десятый год. Наконец, что не менее важно, текущая фаза с нулевой процентной ставкой обеспечит ее продолжение в 2020 году и, возможно, далеко за ее пределами. "Только глубокая рецессия может положить этому конец, но ничего похожего на это пока не видно», - пишет в своем обзоре Матиас Пинк, руководитель аналитического отдела в сфере услуг недвижимости Savills в Германии.

В ближайшие четыре года у Германии истекают государственные облигации на сумму более 800 миллиардов евро - деньги, которые необходимо инвестировать. Это вовсе не означает, что все эти деньги поступают в недвижимость, но инвесторы, безусловно, будут искать альтернативы облигациям. И часть суммы наверняка будет направлена в немецкую недвижимость.
Немецкий рынок считается убежищем для капитала.

Задайте вопрос Stimul Group

Представьтесь, пожалуйста
Укажите Вашу компанию
Укажите контактный телефон
Please let us know your email address.
Неверный ввод
Что Вы хотели нам сказать?
Сайт разработан в ИТ-студии "Миус"